即將上市!港龍中國IPO背后:短債激增,經營現金流惡化
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即將上市!港龍中國IPO背后:短債激增,經營現金流惡化

2020年07月07日 23:18:23
來源:閨蜜財經

最近A股漲瘋,昨天更是人均日賺2萬,久違的股市狂歡,就這么沒有一點點防備地突襲了。

另一邊的港股不太給力,群里抄底的聲音此起彼伏,韭菜與鐮刀傻傻分不清楚。

港股IPO方面,審核似乎有加快的節奏。

比如港龍中國,今年5月二度遞交了招股書后,港交所于6月底就披露了其聆訊后資料集,公告顯示,7月15日上午9點,也就是8天以后,港龍中國地產集團有限公司的股票將在聯交所開始買賣。

于企業而言,上市能夠融到更便宜的錢,于個人來說,選擇好的公司,也能快速穩步實現財富增值。

一家公司的價值如何、是否值得我們投資?撇開玩概念等虛無的套路,從財務狀況更能看清楚。

01

需要說明的是,今天咱說的港龍,是2007年發跡于江蘇,2019年成立的港龍(中國)地產集團有限公司,致力于住宅開發,董事長為呂永懷先生。不是國泰旗下的港龍航空,也不是家居建廠行業的港龍控股集團有限公司。

從招股書里披露的公司組織架構來看,港龍地產有著濃厚的家族色彩。

重組前,呂進亮、呂永懷、呂文偉、呂志聰、呂永南、呂永茂合計所持股份占了公司的一大半。

其中呂永南及呂永茂為董事長呂永懷的胞兄,呂文偉為呂永懷的兒子,呂志聰、呂進亮為呂永懷的侄子。

圖片來源:港龍中國官網

實際上,港龍在去年就向港交所遞交過招股書,因為某些不明覺厲的原因,當時并未獲得通過,導致今年5月再度提交。這一次則相對順利,才1個多月就叩開了港交所的大門。

公開數據顯示,港龍中國將面向全球發售4億股,其中10%公開發售,90%國際配售。同時,其以每股發售價不超4.1港元,預期不低于3.6港元,集資12.4億至16.4億港元。

招股書披露,若成功IPO,港龍中國擬動用融資凈額作以下用途——將用于為土地收購成本及潛在開發項目提供資金;將用于支付江南桃源、山水拾間、港龍湖光瓏樾、泊翠瀾境及君望美庭等現有項目的建筑成本;將用于一般運營資金用途。

體量方面,截至2019年12月31日止三個年度,港龍中國的物業銷售額分別為人民幣4.34億元、16.96億元及人民幣19.78億元。

2019年,港龍從19個城市52個項目錄得總合約銷售額234億元,根據行業報告,按2019年出售的合約建筑面積計,港龍在中國住宅物業市場的物業開發商中排名第83位,位列百強房企的中末端。

圖片來源:港龍中國官網

02

從下表可以看到,2019年對港龍中國來說是至關重要的一年,無論是資產還是負債方面,同比都成倍增長。

此外,這一年港龍集團的銷售額破了200億,公司總部遷往上海,一切的一切似乎都在為上市鋪路。

盈利情況如何呢?從最新招股書披露的數據來看,港龍集團的表現尚可。毛利、溢利等數據近3年都呈遞增態勢。

毛利率由2017年的21.9%上漲到 2019年的42.7%,當年,港龍中國的凈利率為23.8%。在今年赴港遞表的內房企里,這些數據還是比較亮眼的。

不過,值得注意的是,其他幾項核心財務指標,如負債、現金流、融資情況等,港龍中國的情況并不樂觀。

如上圖,招股書里顯示,總資產收益率方面,港龍中國2019年同比是下降的,從2018年的4.5%下降到2019年的2.9%。

股本回報率也是接近腰斬,從2018年的64.9%驟降至2019年的39.9%。

資產負債率方面,港龍中國最近3年是節節攀升,從2017年的98.8%,漲到了2019年的172.6%。

利息覆蓋率方面卻城遞減趨勢,2017年為7.6倍,到了2019年,下滑到2.1倍。

一邊是負債越來越高,一邊則是融資成本的走高。

2017年港龍中國的加權平均實際利率為6.3%,到了2018年漲到8.0%,2019年繼續上升至8.8%。2019年略有回落,不過也處在8.3%的高位。

更讓人擔憂的是,港龍中國的短債劇增。

如上圖,2018年,港龍中國1年內到期的借款總額為3億左右,到了2019年,這一數字迅速攀升到11.4億左右,是2018年的接近4倍。

1-2年的到期借款也不少,從2018年的5.4億左右增長到2019年的15.3億左右,截止2020年,這一數字又激增到了26.74億左右。

今年的房企的生存情況如何,蜜友們應該也都了解,本來銷售就堪憂,疊加償債高峰,難以想象這背后的難。

03

現金流方面,可以看到,港龍中國的經營活動現金額流出較多,2019年達到了67.56億元,比上一年的流出額度增加了10倍多!

好在融資和投資活動還能搞點錢,否則,情況難以想象。

截至2019年末,上述借貸中將在一年內到期的約有11.44億元。而公司在手現金及現金等價物約有10.52億元,不足以覆蓋年內到期債務。

此外,港龍中國的招股書里,還有一個數字非常微妙。

如下圖,最后一欄的“非控股權益”。

在財務會計上,非控股權益即少數股東權益,該科目所反映的是在公司合并報表內,除母公司以外的其他投資者在子公司享有的權益,表示其他投資者在子公司所有者權益中所擁有的份額。

非控股權益非常容易被忽視,也容易被“利用”。有的上市公司用他來美化自己的債務。之于港龍,可能因此我們能看出其有多“窮”。招股書顯示,2018年該公司應付非控股權益款項為2287.3萬元,2019年,該科目猛增至1.98億元。

對于這一數據的快速增長,蜜姐的理解是:其他渠道借的錢不夠花,只能把手伸向股東……

港龍中國赴港上市,這一次,把手伸向了股民。希望最后看到的是雙贏的結局,而不是又一次割韭菜行動。

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